Строительство и ремонт

Порядок проведения перепланировки

Содержание

Как заключается договор долевого строительства?

Определение объекта долевого строительства (квартиры)

Сроки строительства квартиры

Стоимость квартиры по договору долевого строительства

- в каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?

Оплата по договору долевого строительства

Передача квартиры по договору долевого строительства

- государственная регистрация

- передача квартиры

- устранение недостатков квартиры

Расторжение договора долевого строительства и возврат денег

- расторжение договора долевого строительства дольщиком

- возврат денег

- расторжение договора долевого строительства застройщиком

Особенности долевого строительства для стоящих в очереди на жильё

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.

Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость квартиры при её таком приобретении будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.

Заключение договора долевого строительства

К застройщикам предъявляются определенные требования– отсутствие задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в бюджет;
– наличие документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
– наличие документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;
– наличие договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами;
– наличие проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в порядке и случаях, установленных законодательством;
– наличие разрешительной документации на строительство объекта строительства, выданной местными исполнительными и распорядительными органами;
– наличие договора строительного подряда (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
– наличие извещения о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор)., без соответствия которым денежные средства граждан для долевого строительства они привлекать не имеют права.^[∗]подпункт 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Не позже чем за 7 календарных дней до заключения договоров долевого строительства с гражданами застройщик должен опубликовать хотя бы в одном государственном печатном издании проектную декларацию с информацией о себеИнформация о застройщике должна содержать:
– его наименование, место нахождения и режим работы;
– данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица;
– сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов., объекте строительстваИнформация об объекте строительства должна включать сведения:
– о целях строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации в соответствии с законодательством (при её проведении);
– о месте нахождения объекта строительства и его характеристику, в том числе сведения о количестве объектов долевого строительства, предлагаемых для заключения договоров, ценах на эти объекты и условиях их возможного изменения застройщиком в одностороннем порядке;
– о доле жилых помещений, при заключении договоров по которым предпочтение должно отдаваться гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе по направлениям местных исполнительных и распорядительных органов, бюджетном финансировании;
– о вещном праве на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства объекта строительства, его границах и площади, элементах благоустройства;
– о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества данного дома;
– о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после приемки в эксплуатацию данного дома и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
– о предполагаемом сроке приемки в эксплуатацию строящихся жилых домов и иных объектов недвижимости;
– о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком., порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров. Одновременно проектная декларация должна быть размещена в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве. Также проектная декларация размещается на сайтах и информационных стендах исполкомов.^[∗]подпункт 1.6 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Со всеми гражданами договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия:^[∗]подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

должна быть определена конкретная подлежащая строительству и передаче гражданину квартира в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат Например, затраты на изготовление техпаспорта на дом, государственную регистрацию дома, эксплуатацию квартиры до её передачи гражданину, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;
реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;

срок исполнения обязательств по договору;
стоимость строительства 1 м² общей площади квартиры;
цена квартиры (цена договора);
размер и порядок внесения денежных средств гражданином;
гарантийный срок на квартиру (не меньше 5 лет);
права и обязанности сторон;
порядок изменения условий договора;
обязательство застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;
порядок приемки-передачи квартиры;
основания досрочного расторжения договора;
порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора (отказа гражданина или застройщика от исполнения договора);
ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
другие условия по соглашению сторон.

К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:^[∗]пункт 10 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

характеристика квартиры;
график платежей (если оплата не производится дольщиком единовременно или на основании представленных справок застройщика).
расчет затрат застройщика на строительство квартиры;
перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства .
сведения о земельном участке (при строительстве одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме).

Договор должен быть обязательно зарегистрирован в исполкоме Исполком, который выдал застройщику разрешительную документацию на долевое строительство. Заключенным он считается с даты такой регистрации. Гражданину лично регистрировать договор не требуется. Застройщик сам в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора должен представить два его экземпляра в исполком для регистрации, а исполком в течение 3 рабочих дней должен его зарегистрировать. Регистрация осуществляется путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора. После регистрации в течение 3 рабочих дней застройщик высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора гражданину или вручает его ему лично под роспись.^[∗]подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Дополнительные соглашения к договору долевого строительства подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора.^[∗]подпункт 1.7 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Объект долевого строительства

В договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства (квартира) подлежащий передаче гражданину. Должны быть указаны его назначение То есть, что это жилое помещение, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а также балкона или лоджии, материал пола Линолеум, паркет или другой материал, стен Штукатурка, окраска, обои или другой материал, наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки.

Также должны быть указаны характеристики самого дома:

вид жилого капитального строения (многоквартирный Дом не обязательно должен быть многоквартирным, так как возможно долевое строительство и одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме жилой дом);
материал (блочный, кирпичный или другое);
строительная серия;
наличие в доме:
технического этажа;
лифтов;
помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов (с указанием площади);
погребов (с указанием площади);
кладовых (с указанием площади);
помещения для размещения штатных работников товарищества собственников (с указанием площади);
магазинов;
других помещений.

Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:

внутриквартальные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
объекты благоустройства и озеленения территории.

Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.

Этот вопрос обсуждался на форуме!{end-tooltip

Срок долевого строительства квартиры^[∗]пункт 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома этот срок строительства перенести.

Если в нарушении сроков строительства есть вина застройщика, то индексация стоимости строительства в дополнительном периоде производиться с применением индексов, которые установлены для последнего месяца нормативного срока строительства согласно проектной документации. При этом застройщик обязан в течение 2-х месяцев после передачи гражданину квартиры выплатить ему При этом таким гражданином должна быть полностью оплачена стоимость квартиры неустойку в размере, зависящем от длительности нарушенных сроков строительства: 0,01 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3-х месяцев, 0,02 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства от 3-х до 6-ти месяцев, или 0,03 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6-ти месяцев от суммы внесенных гражданином платежей за каждый день просрочки. Договором не может быть установлен меньший процент неустойки.

Если в невыполнении сроков строительства нет вины застройщика, то при наличии подтвержденных решением исполкома форс-мажорных обстоятельств Стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, лесные пожары и др.), боевые действия, акты терроризма и другие не зависящие от сторон договора обстоятельства, течение сроков строительства приостанавливается на период действия форс-мажорных обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. При этом застройщик при достройке дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Цена квартиры по договору долевого строительства

В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются:^[∗]подпункт 1.25 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

затраты застройщика на строительство квартиры;
затраты Например, затраты на изготовление техпаспорта на дом, государственную регистрацию дома, эксплуатацию квартиры до её передачи гражданину, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость её строительства;
прибыль застройщика.

Цена по договору долевого строительства может устанавливаться только в белорусских рублях.^[∗]подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов То есть показателей изменения цен в строительстве. Индексы изменения цен в строительстве каждый месяц утверждаются Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется.^[∗]подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.

Прибыль застройщика в отношении квартир граждан, строящих квартиру с использованием господдержки, а также стоящих в очереди на жильё, должна быть не больше 5 % от сметной стоимости строительства. В то же время такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м² (в г. Минске - 15 м², а для многодетных семей - 20 м²) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - 30 м², а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.^[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?

Изменение цены квартиры может изменяться:^[∗]подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

по соглашению сторон (в этом случае изменение цены оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет такого изменения);
в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ (в этом случае изменения цены могут быть только в период нормативного строка То есть до того момента когда строительство по договору должно быть завершено строительства, а также свыше этого периода, когда срок строительства был нарушен без вины застройщика);
в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену квартиры (такое изменение цены может быть только в те же периоды, что и при изменении статистических индексов).
по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении квартиры, по ходатайству гражданина об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Изменение цены квартиры оформляются дополнительным соглашением к договору долевого строительства. При этом дополнительное соглашение должно содержать обоснованный расчет по изменению цены.^[∗]подпункт 1.11 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жильё, в случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства.^[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены квартиры гражданин имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата уже уплаченных им денег. Расторгнуть договор в такой ситуации имеет право также и сам застройщик.^[∗]пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата квартиры по договору долевого строительства

Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации договора долевого строительства.

Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика При долевом строительстве жилья с использованием льготного кредита о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.^[∗]пункт 3 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Оплата производится на разные расчетные счета застройщика в зависимости от предмета платежа (платежи на строительство, оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет, на строительство с использование льготного кредита, на оплату прибыли застройщика).

Оплата должна осуществляться гражданином только в белорусских рублях.^[∗]подпункт 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % При внесении гражданином платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика или 0,002 % Если платеж вносится единовременно от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора. Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий.^[∗]пункт 13 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Застройщик имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов Если оплата производится по графику платежей или месяцев Если оплата производится по справкам застройщика подряд, или же в срок Если оплата осуществляется единовременно, определенный договором.^[∗]пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Передача квартиры по договору долевого строительства

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру.^[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства

Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости БТИ за изготовлением технического паспорта на квартиру и регистрацией создания квартиры и возникновения права собственности на неё.

Документы для технической инвентаризации и изготовления технического паспорта

заказ-наряд на выполнение работ (заявление) – составляется непосредственно при приеме документов;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
документ Как правило квитанция об оплате. Реквизиты для оплаты и сумму такой оплаты можно узнать при подаче документов, подтверждающий внесение платы Стоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны.

Документы для государственной регистрации

Документы, которые необходимо представить для государственной регистрации создания изолированного помещения (квартиры) и возникновения права собственности на неё:^[∗] подпункты 22.2.1 и 22.2.5 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление (составляется самим регистратором при приеме документов);
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
документ Как правило квитанция об оплате. Реквизиты для оплаты и сумму такой оплаты можно узнать при подаче документов, подтверждающий внесение платы Оплата за регистрацию составит 0,6 базовой величины (0,5 + 0,1). за регистрацию;
технический паспорт (самостоятельно может не предоставляться, так как запрашивается по системе "Одно окно").^[∗] пункт 20 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

Документы для государственной регистрации права собственности на квартиру

Документы, которые можно не предоставлять, так как они запрашиваются по системе "Одно окно":^[∗] пункт 24 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

справка застройщика, подтверждающая, что строительство изолированного помещения осуществлялось за счет средств гражданина;
сведения ОАО « АСБ Беларусбанк» о предоставленном льготном кредите на строительство квартиры, с указанием номера и даты заключения кредитного договора, суммы задолженности по кредитному договору на момент выдачи справки и срока возврата кредита (копия сведений об использовании льготных кредитов при строительстве изолированных жилых помещений, содержащихся в регистрационном деле на капитальное строение (многоквартирный жилой дом), справка, иной документ) - если квартира строилась с использованием льготного кредита.

Все вышеуказанные документы могут быть поданы в организацию по госрегистрации БТИ одновременно.

Государственная регистрация должна быть осуществлена гражданином в течении 3-х месяцев.^[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Передача квартиры, построенной по договору долевого строительства

После госрегистрации квартира Передаются ключи и документы на установленное оборудование передается от застройщика к гражданину. Такая передача оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами при передаче ключей и документов на установленное оборудование.^[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Квартира передается гражданину, полностью уплатившему цену квартиры, независимо от наличия других дольщиков, имеющих задолженность.^[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

При возникновении у дольщика права на квартиру у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на квартиру.^[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Качество квартиры должно соответствовать договору долевого строительства, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.^[∗]пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Устранение недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства

При приемке квартиры замечания гражданина по её качеству указываются в специальном приложении Перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче к акту приемки-передачи. В то же время застройщик обязан устранить не только указанные в этом приложении недостатки, но и другие, которые выявлены во время гарантийного срока.

Если квартира построена с существенным нарушением качества Существенное нарушение качества - недостаток квартиры, наличие которого приводит к ухудшению её качества настолько, что квартира не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением (то есть не пригодна для жилья), гражданин по своему выбору может потребовать от застройщика:^[∗]пункт 17 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

безвозмездного устранения При наличии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами недостатков квартиры в не более чем трехмесячный срок Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания перечня замечаний к акту приемки-передачи квартиры;
возмещения своих расходов по устранению недостатков квартиры, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством построенной квартиры, в том числе требования по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок определяется договором долевого строительства и не может быть меньше срока, установленного в договоре строительного подряда, а также меньше 5 лет. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи квартиры.^[∗]пункт 18 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В целом вопросы выявленных недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства, осуществляются по общим правилам защиты прав потребителей. При этом законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства квартиры, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации.^[∗]подпункт 1.21 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Расторжение договора долевого строительства и возврат денег

Гражданин по своей инициативе имеет право в любое время досрочного расторгнуть договор долевого строительства и вернуть уплаченные за строительство деньги.^[∗]пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Как расторгнуть договор долевого строительства?

О своем намерении расторгнуть договор гражданин должен уведомить застройщика за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). После получения застройщиком такого требования также в течение 1 месяца При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (копия приказа о командировке или отпуске, больничный лист и т.п.), акт о расторжении договора подписывается после окончания таких обстоятельств, но не позднее 5 дней с момента их окончания должен быть подписан акт о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.^[∗]пункт 20 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа застройщика от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не раньше 30 дней с даты получения письма гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом застройщика в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения.^[∗]пункт 20 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Как вернуть деньги, уплаченные по договору долевого строительства?

В случае расторжения или отказа от договора застройщик обязан вернуть гражданину внесенные им денежные средства.^[∗]пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

Основанием для возврата денежных средств могут быть:^[∗]пункт 4 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке);
заявление члена организации застройщиков о выходе из организации застройщиков, содержащее наименование организации застройщиков, дату, источник и сумму внесенных денежных средств;
решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора (решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации
застройщиков об исключении члена организации застройщиков);
заявление гражданина о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.

Для возврата денег гражданин должен предоставить застройщику:^[∗]пункт 5 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:
собственных денежных средств;
средств организаций (займы, кредиты);
других источников, с указанием условий предоставления этих средств;
копии заключенных соглашений об условиях предоставления займов;
справка банка (или другой кредитно-финансовой организации) об остатке задолженности по кредиту;
справка исполкома, принявшего решение о предоставлении дольщику субсидии на погашение кредита – субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом
– субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом
– субсидии на погашение основного долга по этому кредиту, выданного банком на строительство (реконструкцию) жилого помещения и о суммах перечисленных субсидий.

Возвращаемая сумма денег подлежит индексации Возвращаемые гражданину его взносы на строительство подлежат дооценке на фактическую дату его возврата путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления взноса на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика. Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ определяются в соответствии с официально опубликованными данными Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.^[∗] пункт 8 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

Возвращаемые денежные средства, внесенные на специальный расчетный счет застройщика, делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности, в зависимости от источников финансирования. Так, внесенные в качестве взносов собственные средства гражданина возвращаются на его счет в банке с учётом индексации за вычетом пени. Если деньги вносились за счет субсидий, кредитов, займов и т.п., то они возвращаются соответственно в республиканский или местный бюджеты, банк или организацию выдавшую заем.^[∗] пункт 10 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

В то же время, если гражданин заключил договор с другим застройщиком, возвращаемые деньги по его письменному заявлению могут быть направлены на специальный расчетный счет этого другого застройщиков.^[∗] пункт 10 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

Возврат гражданину денег в полном объеме осуществляется не позднее 3 месяцев после расторжения договора.^[∗]пункт 20 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6

Расторжение договора долевого строительства застройщиком

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора лишь в определенных случаях, таких как:^[∗]пункт 19 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156

невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов Если оплата производится по графику платежей или месяцев Если оплата производится по справкам застройщика подряд, или же в срок Если оплата осуществляется единовременно, определенный договором.
несогласия гражданина с обоснованным застройщиком изменением цены квартиры в случаях, когда такая цена может изменятся.

Процедура расторжения договора по инициативе застройщика такая же, что и по инициативе гражданина.

Долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищных условий

Довольно часто исполкомы определяют, что при строительстве многоквартирного дома предпочтение в заключении договоров долевого строительства определенного количества квартир будет отдаваться гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Информация о наличии и количестве квартир для нуждающихся указывается в проектной декларации. Кроме того, такая информация может размещаться на сайтах исполкомов.

Договоры долевого строительства с гражданами, стоящими в очереди на жильё, заключаются по направлениям исполкомов или без таких направлений. Направления выдаются вне очереди гражданам, имеющим право на внеочередное получение господдержки в пределах предусмотренной исполкомом доли таких граждан в общем количестве выдаваемых направлений. При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение направлений имеют многодетные семьи, стоящие в очереди на жильё и имеющие право на господдержку. Застройщик заключает договоры долевого строительства согласно очередности подачи заявлений гражданами.^[∗]подпункт 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Прибыль застройщика в отношении квартир не должна превышать 5 % от сметной стоимости строительства. Однако такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м² (в г. Минске - 15 м², а для многодетных семей - 20 м²) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры - 30 м², а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий. При определении нормативной площади, приходящейся на гражданина-дольщика и лиц, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющих строительство квартиры вместе с ним, не учитывается общая площадь жилья, находящегося в их собственности. Застройщик вправе осуществлять строительство общей площади квартиры, превышающей нормативную площадь, по цене, установленной для граждан, строящих в данном жилом доме квартиры без использования господдержки.^[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Платежи на строительство квартиры производятся на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.^[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

В случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве квартиры с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денег банку на погашение задолженности по льготным кредитам.^[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве"

Законодательство

Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 "О долевом строительстве";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 "Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 "Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства";
Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 "Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан".

Содержание

Как оформить строительство хозпостройки на приусадебном участке?

- разрешение на строительство хозпостройки

- проектная документация на хозпостройку

- приемка хозпостройки в эксплуатацию

- техинвентаризация и техпаспорт

- госрегистрация хозпостройки

Как должны быть расположены хозпостройки и зеленые насаждения на приусадебном участке?

- требования к площади

- требования к расположению относительно границ участка и других объектов

- требования к прилегающей территории

Постройки и зеленые насаждения на садовом участке

- строительство дачи или садового домика

- расположение хозпостроек и зеленых насаждений

Строительство хозяйственных построек на приусадебном участке

В настоящее время строительство хозпостроек 5 класса сложности– общая площадь не превышает 200 м²;
– высота не превышает 7 м;
– архитектурная высота не превышает 12 м.
(подпункт 5.5.2 СН 3.02.07-2020 "Объекты строительства. Классификация") (кроме г. Минска) возможно без разрешительной документации, проекта, а также последующей приемки в эксплуатацию.^[∗]пункты 1 и 2 Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 "Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства"

К хозяйственным постройкам относятся одноэтажные строения и сооружения нежилого назначения (например, сарай, гараж, баня), предназначенные для обслуживания домовладения и земельного участка.^[∗] подпункт 3.41 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Самовольное строительство хозяйственных и других построек запрещено и влечет наложение штрафа.

Разрешительная документация на строительство хозяйственной капитальной постройки

Если хозяйственная капитальная постройка Любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
(статья 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») не была предусмотрена проектом на строительство жилого дома, то для ее строительства требуется получить разрешительную документацию.^[∗] статья 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь"

Такая разрешительная документация включает в себя следующий перечень документов:^[∗] подпункт 4.6 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
архитектурно-планировочное задание и технические условия.

Для получения разрешительной документации необходимо обратиться в исполком Сельисполком, Горисполком, Райисполком, Администрация района с заявлением, в котором нужно указать:^[∗] – пункт 30 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223
– подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

местонахождение земельного участка и объектов недвижимости на нем;
планируемые параметры и технические характеристики хозпостройки, а также параметры инженерно-технического оборудования (если такое планируется);
состав разрешительной документации на строительство.

Также нужно будет представить согласие остальных собственников земельного участка (если земельный участок находится в совместной собственности).^[∗]подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

После подачи гражданином заявления, исполком самостоятельно осуществляет всю необходимую работу, связанную с получением разрешений и согласований, необходимых для выдачи разрешительной документации. Последняя должна быть выдана гражданину в течении 1 месяца.^[∗]пункт 33 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Проектирование хозяйственной постройки

По общему правилу возведение объекта строительства должно осуществляться на основе утвержденной проектной документации.^[∗] пункт 6 статьи 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" Однако вполне возможно, что в определенных случаях проектировать хозпостройку не потребуется. То, необходимо ли делать проект на конкретную хозяйственную постройку должно быть указано в решении исполкома о разрешении строительства нежилой капитальной постройки, которое входит в состав разрешительной документации.

Если проектная документация необходима, то ее нужно разработать в проектной организации, а после этого согласовать в территориальном органе архитектуры и градостроительства, для чего представить заявление и саму проектную документацию.^[∗] подпункт 9.3.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 Проектная организация за дополнительную плату может сама согласовать разработанную ею проектную документацию.

Приемка хозяйственной постройки в эксплуатацию

Хозпостройку можно возводить собственными силами или с привлечением подрядчика. В любом случае после завершения строительства хозпостройка должна быть принята в эксплуатацию.^[∗] пункт 1 статьи 59¹ Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь"

Для получения акта приемки необходимо обратиться в исполком и представить следующие документы:^[∗] подпункт 9.3.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление;
утвержденную проектную документацию;
разрешительную документацию.

После того как документы будут поданы созданная исполкомом приемочная комиссия осуществит приемку хозпостройки в эксплуатацию.

Исполком обязан выдать гражданину утвержденный акт приемки хозпостройки в эксплуатацию не позднее 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Техническая инвентаризация хозяйственной постройки и изготовление техпаспорта

Далее необходимо будет провести техническую инвентаризацию, а также изготовить технический паспорт (если хозпостройка является самостоятельным объектом недвижимости) или внести в него изменения На практике изменения в технический паспорт вносятся путем составления нового технического паспорта (если хозпостройка является принадлежностью жилого дома). Для всего этого необходимо обратиться в организацию по госрегистрацииБТИ со следующими документами:

заказ-наряд на выполнение работ (заявление) – составляется непосредственно при приеме документов;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
выписка из решения исполкома о разрешении строительства хозпостройки (кроме случаев, когда работы выполнялись самовольно);
проектная документация;
заключение государственной экспертизы - в случае, когда такая экспертиза была необходима;
акт приемки объекта в эксплуатацию с заключениями органов государственного надзора - кроме случая, когда техинвентаризация проводится до ввода объекта в эксплуатацию;
документ, подтверждающий внесение платыСтоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны.

Документы на техпаспорт можно подавать одновременно с документами на госрегистрацию хозпостройки.

Государственная регистрация хозяйственной постройки

Так как недвижимость считается созданной, измененной и получившей правообладателя с момента государственной регистрации ее создания, изменения и возникновения права собственности необходимо осуществить регистрацию создания хозяйственной постройки(если хозпостройка является самостоятельным объектом недвижимости) или регистрацию изменения жилого дома (если хозпостройка является его принадлежностью).^[∗] пункт 2 статьи 7 и пункт 3 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним"

Для государственной регистрации создания капитального строения и возникновения прав на него необходимо обратиться в организацию по госрегистрации БТИ и, как правило, представить следующие документы:^[∗] подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
документ Как правило таким документом является заявление гражданина о том, что строительство осуществлялось за счет его средств. Оно может быть написано непосредственно при подаче документов., подтверждающий осуществление строительства за счет собственных средств;
документ, подтверждающий внесение платы Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему свидетельства о госрегистрации.
Плата за госрегистрацию составляет:
– 0,5 базовой величины;
– 0,1 базовой величины - за каждую последующую дополнительную регистрацию (например, за регистрацию перехода прав на земельный участок);
– 0,1 базовой величины - за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
– 0,3 базовой величины - дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
– 0,6 базовой величины - дополнительно за регистрацию в срочном порядке..

Документы, которые можно не представлять, так как они запрашиваются по системе «Одно окно»

Организация по госрегистрации запрашивает следующие документы:^[∗] пункт 36 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан", утвержденного Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

решение исполкома об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;
документы, подтверждающие соблюдение санитарных, экологических, строительных требований к недвижимому имуществу, если необходимость подтверждения соблюдения данных требований установлена законодательством (справки, заключения, иные документы);
сведения Как правило данные сведения предоставляются в виде справки в которой должно быть указано:
– номер и дата заключения кредитного договора;
– сумма задолженности по кредитному договору на момент предоставления сведений;
– срок возврата кредита (справка, иной документ) ОАО «АСБ «Беларусбанк» о предоставленном кредите на строительство дома - в случае, если дом строился с помощью льготного кредита и необходимо зарегистрировать ипотеку, а также ограничения на отчуждение жилого дома, возникающих в связи с этим;
документ определяющий назначение Такими документами могут быть:
– выписка из решения исполкома, определяющего назначение капитального строения, или решение другого органа, имеющего право определять такое назначение;
– заключение государственной экспертизы по проектной документации, содержащее сведения о назначении капитального строения. капитального строения;
технический паспорт на капитальное строение.

Для государственной регистрации изменения капитального строения представить необходимо, как правило, следующие документы:^[∗]подпункт 22.3.10 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
документ, подтверждающий внесение платы Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему свидетельства о госрегистрации.
Плата за госрегистрацию составляет:
– 0,5 базовой величины;
– 0,1 базовой величины - за каждую последующую дополнительную регистрацию (например, за регистрацию перехода прав на земельный участок);
– 0,1 базовой величины - за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
– 0,3 базовой величины - дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
– 0,6 базовой величины - дополнительно за регистрацию в срочном порядке..

Документы, которые можно не представлять, так как они запрашиваются по системе «Одно окно»

Организация по госрегистрации запрашивает следующие документы:^[∗] пункт 45 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан", утвержденного Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

технический паспорт измененное капитальное строение;
решение исполкома об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию.

Государственная регистрация должна быть произведена в течении 5 рабочих дней (2 рабочих дня при регистрации в ускоренном порядке, 1 день при регистрации в срочном порядке) со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца.^[∗]подпункт 22.3.10 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Документом, подтверждающим регистрацию, будет являться выданное гражданину свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания капитального строения и возникновения права собственности на него.

Требования к постройкам и зеленым насаждениям на приусадебном участке

К составу, площади, расположению хозяйственной постройки относительно границ приусаебного участка предъявляются определенные требования.

Какие хозпостройки и другие объекты можно разместить на приусадебном участке?

На приусадебных участках допускается размещать:^[∗] – подпункты 6.3.6 и 6.3.5 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94
– пункт 31 статьи 1 Водного кодекса Республики Беларусь

гостевой домик для агроэкотуризма;
строения для объектов обслуживания населения, если это не противоречит градостроительной документации, а также санитарно-эпидемиологическим требованиямСпецифические санитарно-эпидемиологические требования к установлению санитарно-защитных зон объектов, являющихся объектами воздействия на здоровье человека и окружающую среду (утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11 декабря 2019 г. № 847);
ландшафтно-обустроенный пруд-копань, не дренирующий в грунт бассейн;
пруд - до 100 м² (глубина не более 2 м);
сарай для хранения хозяйственного инвентаря;
летнюю кухню;
гараж;
баню;
теплицу;
другие хозяйственные постройки.

Как должны быть расположены хозпостройки и зеленые насаждения на приусадебном участке?

Для объектов, возводимых и реконструируемых в упрощенном порядке расстояние от построек и объектов на приусадебном участке до границ соседнего (смежного) участка должны быть:[∗] подпункт 6.3.6 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

от отдельно стоящего жилого дома, гостевого домика не меньше 3 метров;
от ландшафтно-обустроенного пруда-копани, не дренирующего в грунт бассейна не меньше 3 метров;
от хозяйственных построек, пергол и беседок (высотой не более 3 м) не меньше 2 метров.

Возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек в районах сложившейся усадебной застройки допускается соответственно на расстоянии менее 3 и 2 м от границы земельного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежных землепользователей.[∗] подпункт 6.3.6 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Существующие жилые дома и хозяйственные постройки, расположенные на расстоянии менее нормативного, должны быть оборудованы водоотводящими устройствами, предотвращающими сток дождевой воды с крыш на территорию соседнего (смежного) участка.[∗] подпункт 6.3.6 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Возведение жилого дома, гостевых домиков следует осуществлять на расстоянии не менее 3 м от красной линии, установленной градостроительной документацией.[∗] подпункт 6.3.7 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Земельный участок, на котором расположен объект агроэкотуризма, должен иметь подъездные пути, благоустроенную прилегающую территорию с учетом передвижения физически ослабленных лиц, а также площадку для парковки автомобилей.[∗] подпункт 6.3.8 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Между постройками на соседних участках должны быть соблюдены противопожарные разрывы. Такие разрывы могут составлять от 6 до 15 метров в зависимости от степени огнестойкости здания.

Благоустройство прилегающей к приусадебному участку территории

Домовладелец обязан поддерживать благоустройство прилегающей к его приусадебному участку территории.

Вдоль фронта улиц, дорог и проездов между тротуаром и границей приусадебных участков разрешается формировать полосу декоративного озеленения из кустарника и деревьев при условии обеспечения достаточной инсоляции (освещенности) участков.^[∗] подпункт 9.4.4 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Посадка деревьев и кустарников, установка хозяйственного и спортивно-игрового оборудования за пределами приусадебного участка должна осуществляться только по согласованию с исполкомом.^[∗] подпункт 9.4.6 строительных норм СН 3.01.03-2020, утверждённых постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94

Нарушение указанных правил благоустройства может повлечь наложение штрафаКодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях
Статья 22.10. Нарушение правил благоустройства и содержания населенных пунктов
1. Загромождение улиц, площадей, дворов, других земель общего пользования строительными материалами и другими предметами -
влечет наложение штрафа в размере до 5 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 5 до 10 базовых величин, а на юридическое лицо - от 10 до 20 базовых величин.
2. Нарушение других правил благоустройства и содержания населенных пунктов, а равно невыполнение работ по поддержанию надлежащего санитарного состояния на территориях земель общего пользования населенных пунктов, в том числе на прилегающих к предоставленным гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам (находящимся у них) земельным участкам территориях, -
влекут наложение штрафа в размере до 25 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 10 до 50 базовых величин, а на юридическое лицо - от 20 до 100 базовых величин..

Требования к постройкам и зеленым насаждениям на садовом (дачном) участке

Члены садоводческого товарищества вправе осуществлять строительство и реконструкцию садовых домиков, а также хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства.^[∗] пункт 15 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30.05.2023 № 155

Обязательно ли застраивать садовый (дачный) участок?

То, необходимо ли строить на своем участке дачу (садовый домик) зависит от того для каких целей этот участок был предоставлен. Так на земельном участке предоставленном для дачного строительства должен быть в обязательном порядке построен дачный домик. Такое строительство должно быть произведено в течении 3 лет с момента госрегистрации прав земельный участок.^[∗] пункт 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 87 "О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач"

Если земельный участок был предоставлен для коллективного садоводчества, то строить на нем садовый домик не обязательно, так как такое строительство является правом члена садоводческого товарищества, а не обязанностью.

При строительстве садового домика или хозяйственных построек на садовом участке нет необходимости получать разрешительную документацию на строительство и оформлять акт приемки объекта в эксплуатацию, однако такое строительство должно вестись в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества. При госрегистрации садового домика потребуется соответствующая справка от председателя товарищества.^[∗] статьи 21 и 59¹ Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь"

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Как должны быть расположены хозпостройки и зеленые насаждения на садовом участке?

Член садоводческого товарищества имеет право возводить садовый домик, а также отдельно стоящие или пристроенные хозяйственные постройки и другие строения. При этом должны соблюдаться следующие санитарные требования:^[∗] пункт 12 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846

отдельно стоящий садовый домик должен находиться не ближе 3 метров от границ соседнего участка;
хозяйственные строения и сооружения должны находиться не ближе 1 метра от границ соседнего участка;
огороженные площадки для овец, коз, птиц и (или) кроликов должны находиться не ближе 4 метров от границ соседнего участка;^[∗] пункт 9 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846

Зеленые насаждения необходимо высаживать на следующих расстояниях от границ соседнего участка:^[∗] пункт 13 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846

высокорослые деревья (достигающие во взрослом состоянии высоты больше 3 метров) – не меньше 3 метров;
среднерослые деревья (достигающие во взрослом состоянии высоты до 3 метров) – не меньше 2 метров;
низкорослые деревья (достигающие во взрослом состоянии высоты до 3 метров) – не менее 1 метра;
газон и (или) цветочные растения высотой не более 1 метра – не менее 1 метра.

Допускается установка ограждений:[∗] пункт 14 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846

со стороны улиц и проездов – высотой не больше 2 м светопрозрачностью от 0 до 100 % по всей высоте ограждения;
по границам, разделяющим земельные участки – высотой не больше 1,7 м светопрозрачностью не меньше 50 % по всей высоте ограждения с обеспечением доступа к трубам магистральной системы водоснабжения товарищества в местах их прохождения по границам садовых участков для эксплуатации и технического обслуживания.

Члены товарищества вправе содержать на принадлежащих им земельных участках животных (кроме крупного рогатого скота, лошадей, свиней, диких животных), содержание которых не причиняет ущерба для нормального отдыха других членов товарищества, их семей и иных лиц. При этом необходимо согласовать в письменной форме с землепользователями смежных земельных участков содержание овец, коз, птиц, пчел.[∗] пункт 8 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846

При содержании животных необходимо обеспечивать соблюдение ветеринарно-санитарных правил, в случае их болезни принимать меры по своевременному оказанию ветеринарной помощи, не допускать распространения болезней, жестокого обращения с животными.[∗] пункт 9 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846

Законодательство

Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.11.2020 № 94 "Об утверждении и введении в действие строительных норм СН 3.01.03-2020";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности»;
Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь";
Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 "Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан";
Кодекс Республики Беларусь о недрах;
Постановление Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь, Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь от 20.02.2009 № 6/8 "Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации на пользование недрами";
Указ Президента Республики Беларусь от 30.05.2023 № 155 "О садоводческих товариществах";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.12.2023 № 846 "О реализации Указа Президента Республики Беларусь от 30 мая 2023 г. № 155";
Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях.

Содержание

Порядок получения разрешительной документации

Разработка проекта частного дома

- индивидуальный проект

- типовой проект

- сметная документация

- экспертиза проектной документации

- согласование проектной документации

Разрешение на производство строительно-монтажных работ

Строительство частного дома

- строительство дома своими силами

- строительство дома строительной организацией

- стоимость и сроки строительства

Приемка дома в эксплуатацию

Техническая инвентаризация и составление техпаспорта

Государственная регистрация дома

Самовольное строительство

В настоящий момент строительство жилого дома может осуществляться гражданами:^[∗]пункты 1 и 2 Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 "Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства"

в сельских населенных пунктах, расположенных на территории районов, прилегающих к г. Минску и областным центрам, поселках городского типа и городах (за исключением г. Минска) на основании паспорта застройщикаДля получения паспорта застройщика необходимо обращатья в исполком в службу "Одно окно". При этом необходимо будет уплатить 25 базовых величин
(подпункт 9.3.1¹ перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200);
в других сельских населенных пунктах на основании документа, удостоверяющего право на земельный участок, и при условии, что расстояние от границ соседнего (смежного) земельного участка до жилого дома составляет не менее 3-х метров, нежилых капитальных построек - не менее 2-х метров.

Таким образом везде (кроме г. Минска) не являются обязательными получение разрешительной документации, разработка проектной документации и согласование её с исполкомом, а также последующая приемка дома в эксплуатацию.

Это правило касается одноквартирных жилых домов пятого класса сложности, т.е. домов высотой до 7 метров.^[∗]– подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 "Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства"
– подпункт 5.5.1 СН 3.02.07-2020 "Объекты строительства. Классификация"

Строительство дома разрешается только на земельном участке, которому присвоено соответствующее целевое назначение: для строительства и обслуживания жилого дома. Если целевое назначение другое, то необходимо обратиться в исполком для его изменения. Приобрести земельный участок для строительства дома можно у государства (на аукционе, либо без аукциона) или же у частных лиц. В любом случае после того, как права на земельный участок перейдут к гражданину, желающему построить дом, необходимо пройти связанную с этим и предусмотренную законодательством процедуру.

Разрешительная документация на строительство

Проектирование и возведение жилого дома осуществляются на основании разрешительной документации.^[∗] статья 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь"
Такая разрешительная документация включает в себя следующий перечень документов:^[∗] подпункт 4.6 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
архитектурно-планировочное задание и технические условия.

местонахождение земельного участка (а если на нем находятся какие либо объекты недвижимости, то и их местонахождение);
планируемые параметры и технические характеристики:
дома (этажность, площадь);
инженерно-технического оборудования (при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта);
состав разрешительной документации на строительство.

Кроме этого, если земельный участок находится в совместной собственности, необходимо представить согласие всех собственников.^[∗]подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Исполком самостоятельно по системе "Одно окно" запрашивает в организации по госрегистрации недвижимостиБТИ документы, удостоверяющие право на земельный участок, а также о государственной регистрации объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке (при их наличии). Указанные документы гражданин может представить и сам.^[∗]пункт 30 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

После подачи гражданином заявления, исполком должен самостоятельно осуществить всю необходимую работу по получению всех разрешений и согласований, связанных с оформлением разрешительной документации.

Подробнее о том, как подготавливается разрешительная документация

В течении 3 рабочих дней с момента получения заявления и всех необходимых документов исполком поручает разработчику разрешительной документацииЭто может быть специализированное коммунальное унитарное предприятие или территориальное подразделение архитектуры и градостроительства подготовку разрешительной документации на строительство.^[∗] пункт 31 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течении 2 рабочих дней со дня получения поручения исполкома разработчик разрешительной документации направляет запросы в организации, выдающие технические условия.^[∗]пункт 32 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течение 7 рабочих дней со дня поступления запросов организации, выдающие технические условия, направляют разработчику разрешительной документации технические условия, подготавливаемые ими на безвозмездной основе.^[∗]пункт 32 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течение 10 рабочих дней после получения технических условий разработчик разрешительной документации подготавливает и передает в исполком проект разрешительной документации на строительство.^[∗]пункт 32 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течение 5 рабочих дней после получения документов от разработчика разрешительной документации, но не позднее 1 месяца со дня подачи гражданином заявления исполком принимает решение о разрешении на строительство и выдает гражданину разрешительную документацию на строительство.^[∗]пункт 33 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В не позже 1 месяца после подачи заявления исполком должен направить гражданину разрешительную документацию, состоящую из:^[∗]пункт 33 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

выписки из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории;
градостроительного паспорта либо архитектурно-планировочного задания и технических условий.

Проектная документация на строительство

В настоящий момент во всех населённых пунктах (кроме г. Минска) разрабатывать проектную документацию не обязательно. Это правило касается одноквартирных жилых домов пятого класса сложности, т.е. домов высотой до 7 метров.^[∗]– пункты 1 и 2 Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 "Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства"

– подпункт 5.5.1 СН 3.02.07-2020 "Объекты строительства. Классификация"

Возведение объекта строительства должно осуществляться на основе утвержденной проектной документации.^[∗] пункт 1 статьи 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" Таким образом после того как будет получена разрешительная документация необходимо приступать к разработке проекта будущего дома.

Проект на дом может быть как индивидуальным, так и типовым.

Индивидуальный проект жилого дома

Плюсами индивидуального проекта являются:

воплощение в жизнь желаний человека относительно его дома;
эксклюзивность, тоесть такой проект разрабатывается с нуля и больше нигде повторяться не будет (для того, что бы это было реализовано, необходимо, что бы по договору на разработку проекта исключительные авторские права на проект (архитектурные идеи, планировочного решения) переходили к заказчику);

Минусами индивидуального проекта являются:

высокая цена (как минимум в несколько раз больше чем у типового проекта);
срок разработки проекта (такой срок может составлять несколько месяцев).

Разработка проекта дома выполняется по договору подряда, заключенному с проектной организацией. Обязательным приложением к такому договору является задание на проектирование Сведения, необходимые для разработки проекта с приложением к ним комплекта разрешительной документации, которое подготавливается самим заказчиком или по его поручению проектной организацией. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Проектная организация обязана соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.^[∗] статья 714 Гражданского кодекса республики Беларусь и пункты 25 и 26 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476

Типовой проект жилого дома

Типовой проект - это уже готовый проект. Если человек сам не в полной мере представляет то, каким должен быть его дом, да еще и обременен в деньгах, то лучше приобрести именно его. Выбор таких проектов существует огромное количество и приобрести их можно во многих проектных организациях.

Плюсом типового проекта является его относительно низкая стоимость, а минусом то, что по такому проекту уже построено, а также будет построено в будущем множество аналогичных домов.

В связи с тем, что типовой проект не может в полной мере учитывать местные условия Уровень грунтовых вод, рельеф местности, наличие обременений на земельном участке и прочее строительства, при использовании такого типового проекта необходимо выполнить его привязку к конкретному земельному участку. Для этого необходимо обратиться в проектную организацию.

Смета

Смета - это документ, который определяет стоимость строительства. Составлять сметную документацию не обязательно, однако она может понадобиться в случае, если для строительства дома необходимо получить кредит в банке. Кроме того смету будет полезно составить и для того, что бы самому оценить стоимость предстоящего строительства и сравнить ее со своими финансовыми возможностями.

Смету может составить любая проектная организация в штате которой имеются соответствующие специалисты.

Экспертиза проекта жилого дома

Государственная экспертиза проектно-сметной документации по строительству одноквартирных жилых домов 5-го класса сложности не является обязательной.^[∗]пункт 5 приложения 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791

К зданиям и сооружениям 5-го уровня сложности относятся одноквартирные, а также блокированные, состоящие из двух квартир, жилые дома высотой до 7 метров.^[∗]подпункт 5.5.1 СН 3.02.07-2020 "Объекты строительства. Классификация"

Так как большинство строящихся жилых домов относятся к объектам 5-го класса сложности, то проводить или нет экспертизу проектной документации решает сам гражданин. В то же время, если он решит построить трехэтажный дом, то такая экспертиза будет обязательна.

Согласование (утверждение) проектной документации жилого дома

После того, как проект будет разработан, его необходимо согласовать в территориальном органе архитектуры и градостроительства. Для этого необходимо представить заявление и саму проектную документацию.^[∗] подпункт 9.3.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

По соглашению сторон проектная организация за дополнительную плату может сама согласовать разработанную ею проектную документацию.

Разрешение на производство строительно-монтажных работ

В большинстве случаев Строительство индивидуальных домов высотой до 7 метров (здания и сооружения 5-го класса сложности) такое разрешение не потребуется.^[∗]подпункт 1.3 перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ, утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 октября 2006 г. № 1387

В то же время если гражданин планирует строительство дома в три этажа и выше (выше 7 метров), такое разрешение будет необходимо получить. В тоже время законодательством не урегулирован вопрос о том, каким образом и на основании каких документов физическим лицам должно выдаваться указанное разрешение. Исходя из аналогии можно предположить, что гражданину потребуется представить в орган государственного строительного надзора как минимум следующие документы:

заявление;
копию решения исполкома о разрешении строительства объекта;
копию положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации (если такая экспертиза была необходима);
копию договора строительного подряда (если строительство будет производиться подрядчиком).

Строительство индивидуального жилого дома

После получения согласованной проектной документации, гражданин, которому был выделен участок для строительства дома, может приступить к строительству жилого дома.

Осуществлять строительство можно своими силами или с привлечением строительной организации.

Строительство дома своими силами (хозяйственным способом)

Данный способ предполагает под собой строительство дома силами самого гражданина, а также силами привлеченных им так называемых "шабашников". В последнем случае в большинстве своем такие работники привлекаются по устной договоренности. В этом случае требования к качеству и срокам выполнения работ предъявлять довольно сложно. В то же время никто не запрещает заключить с такими работниками договор подряда. При этом гражданин будет иметь большую защищенность в случае возникновения спорных ситуаций. Подобных договоров можно заключать несколько и каждый на отдельные виды работ. В связи с тем, что довольно часто такие работники не слишком благонадежны, при заключении договора или при устной договоренности оплату работ лучше предусмотреть после их выполнения.

Недостатком подобного способа строительства является большая вероятность того, что строительство дома будет произведено не качественно. Несмотря на то, что на сегодняшний момент строительная деятельность не лицензируется, она является сложным технологическим процессом и ее осуществление без необходимых знаний может привести к непредвиденным последствиям.

Строительство дома строительной фирмой

Строительство дома в данном случае производится путем заключения договора строительного подряда между гражданином и строительной организацией. Выбирая фирму, с которой будет заключен такой договор, необходимо убедиться, что строительные работы при этом будут выполнены качественно. Таким подтверждением может являться сертификат соответствия. Такой сертификат должны получить организации в случае, если они занимаются выполнением определенных видов работ Возведение монолитных бетонных и железобетонных конструкций.
Заполнение оконных и дверных проемов.
Монтаж внутренних инженерных систем зданий и сооружений.
Монтаж деревянных конструкций.
Монтаж каменных и армокаменных конструкций.
Монтаж легких ограждающих конструкций.
Монтаж наружных сетей и сооружений.
Монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций.
Монтаж стальных конструкций.
Устройство антикоррозионных покрытий строительных конструкций зданий и сооружений.
Устройство дорожных покрытий пешеходных зон из тротуарных плит.
Устройство изоляционных покрытий.
Устройство кровли.
Устройство оснований, фундаментов зданий и сооружений.
Устройство тепловой изоляции ограждающих конструкций зданий и сооружений.
(Перечень строительных материалов и изделий (независимо от страны происхождения), работ в строительстве, подлежащих подтверждению соответствия существенным требованиям безопасности технического регламента Республики Беларусь "здания и сооружения, строительные материалы и изделия. безопасность" (приложение к техническому регламенту Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность»)), без которых строительство дома невозможно. Кроме этого можно попросить у строительной фирмы перечень построенных ею объектов и таким образом проверить наличие у нее опыта в этой сфере. Также, не смотря на то, что в настоящий момент строительная деятельность не лицензируется, можно попросить лицензию на то время когда она была еще необходима. Если такая лицензия имелась, то это уже определенным образом подтверждает надежность выбранной строительной фирмы.

Стоимость и сроки строительства

При заключении договора строительного подряда необходимо будет определить из чьих материалов будет вестись строительство. По общему правилу такое строительство ведется подрядчиком из его материалов, его силами и средствами.^[∗] статья 658 Гражданского кодекса Республики Беларусь Как правило в этом случае необходимо будет оплачивать аванс на стоимость таких материалов. В то же время если гражданин желает, что бы строительство велось (полностью или частично) из его материалов это необходимо указать в договоре.

Кроме материалов в стоимость строительства будут также входить и сами работы по строительству.

Сроки строительства могут быть разделены на этапы (возведение фундамента, стен, внутренняя отделка и т.д.). В соответствии с этим разделяется и оплата строительства.

Приемка дома в эксплуатацию

В настоящий момент во всех населённых пунктах (кроме г. Минска) принимать дом в эксплуатацию не обязательно. Это правило касается одноквартирных жилых домов пятого класса сложности, т.е. домов высотой до 7 метров.^[∗]– пункты 1 и 2 Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 "Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства"

– подпункт 5.5.1 СН 3.02.07-2020 "Объекты строительства. Классификация"

После завершения строительства жилой дом подлежит приемке в эксплуатацию.^[∗] пункт 1 статьи 59¹ Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь"

заявление;
утвержденную проектную документацию;
разрешительную документацию.

Для приемки жилого дома в эксплуатацию исполкомом создается приемочная комиссия.^[∗] пункт 24 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716

Дом может приниматься в эксплуатацию без выполнения отдельных видов работ, в том числе по внутренней и наружной отделке, а в сельской местности - кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству, если это соответствует проектной документации и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры. При этом должны быть выполнены в полном объеме предусмотренные проектной документацией работы по инженерному обеспечению объекта (включая установку индивидуальных приборов учета).^[∗] пункт 26 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716

Исполком обязан выдать гражданину утвержденный акт приемки дома в эксплуатацию не позднее 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Техническая инвентаризация дома и изготовление технического паспорта

Следующим этапом будет являться техническая инвентаризация и составление технического паспорта на построенный жилой дом. Технический паспорт будет необходим для государственной регистрации создания дома. Данная процедура проводиться организацией по госрегистрации БТИ и ее можно проводить до приемки дома в эксплуатацию.

Документы для проведения инвентаризации и изготовления техпаспорта:

заказ-наряд на выполнение работ (составляется непосредственно при приеме документов);
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
выписка из решения исполкома о разрешении строительства дома (кроме случаев, когда работы выполнялись самовольно);
проектная документация;
заключение государственной экспертизы - в случае, когда такая экспертиза была необходима;
акт приемки объекта в эксплуатацию с заключениями органов государственного надзора - кроме случая, когда техинвентаризация проводится до ввода объекта в эксплуатацию;
документы, подтверждающие внесение платы Стоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны за проведение технической инвентаризации.

Указанные документы можно подавать одновременно с документами на государственную регистрацию дома.

Государственная регистрация создания дома и возникновения права собственности на него

Недвижимое имущество считается созданным с момента государственной регистрации его создания. Право собственности на это недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации возникновения такого права.^[∗] пункт 2 статьи 7 и пункт 3 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним"

Для государственной регистрации создания капитального строения и возникновения прав на него необходимо обратиться в организацию по госрегистрации и представить следующие документы:^[∗]подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
документ Как правило таким документом является заявление гражданина о том, что строительство осуществлялось за счет его средств. Оно может быть написано непосредственно при подаче документов., подтверждающий осуществление строительства за счет собственных средств;
документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему свидетельства о госрегистрации.
Плата за госрегистрацию составляет:
– 0,5 базовой величины;
– 0,1 базовой величины - за каждую последующую дополнительную регистрацию (например, за регистрацию перехода прав на земельный участок);
– 0,1 базовой величины - за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
– 0,3 базовой величины - дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
– 0,6 базовой величины - дополнительно за регистрацию в срочном порядке. за регистрацию.

Документы, которые можно не представлять, так как они запрашиваются по системе «Одно окно»

Организация по госрегистрации запрашивает следующие документы:^[∗]пункт 36 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан", утвержденного Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

решение исполкома об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;
сведения Как правило данные сведения предоставляются в виде справки в которой должно быть указано:
– номер и дата заключения кредитного договора;
– сумма задолженности по кредитному договору на момент предоставления сведений;
– срок возврата кредита (справка, иной документ) ОАО «АСБ Беларусбанк» о предоставленном кредите на строительство дома - в случае, если дом строился с помощью льготного кредита и необходимо зарегистрировать ипотеку, а также ограничения на отчуждение жилого дома, возникающих в связи с этим;

документ определяющий назначение Такими документами могут быть:
– выписка из решения исполкома, определяющего назначение капитального строения, или решение другого органа, имеющего право определять такое назначение;
– заключение государственной экспертизы по проектной документации, содержащее сведения о назначении капитального строения. капитального строения;
технический паспорт на капитальное строение.

Государственная регистрация должна быть произведена в течении 5 рабочих дней (2 рабочих дня при регистрации в ускоренном порядке, 1 день при регистрации в срочном порядке) со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца.^[∗]подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Самовольное строительство

Строительство будет считаться самовольным если оно осуществлялось:^[∗] пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

на самовольно занятом земельном участке;
на самовольно занятой части земельного участка в случае, когда такое занятие выразилось в нарушении границы земельного участка, предоставленного лицу, осуществившему самовольное строительство;
на земельном участке, используемом не по целевому назначению;
на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения;
без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона;
с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;
без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство.

Самовольное строительство запрещено и влечет наложение штрафа.

Гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретает права собственности на постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться ей (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки).^[∗] пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Последствия самовольного строительства могут быть различными в зависимости от того, по какому основанию это строительство будет считаться самовольным.

При самовольном строительстве исполкомом может быть принято одно из следующих решений:^[∗] пункт 3 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных нормПод градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования и существенным требованиям безопасностиПод существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами, установленным законодательством в отношении объектов строительства, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

За лицом, осуществившим самовольное строительство, по решению суда может быть признано право собственности на:^[∗] пункт 4 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

самовольную постройку, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, за исключением случаев, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке;
материалы, которые использовались при самовольном строительстве, в случае, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке.

При самовольном строительстве физическими лицами одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома, а также при самовольном строительстве хозяйственных построек на земельных участках, предоставленных в установленном законодательством порядке для ведения личного подсобного хозяйства, без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, местные исполнительные и распорядительные органы в порядке, определенном законодательством, принимают решение о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных нормПод градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования и существенным требованиям безопасностиПод существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами, установленным законодательством в отношении объектов строительства, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.^[∗] пункт 5 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Законодательство

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 «Об утверждении Положения о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) и Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации»;
Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности»;
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 "Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 октября 2006 г. № 1387 "Об утверждении перечня документов, представляемых заказчиком, застройщиком в орган государственного строительного надзора для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ, и перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791 "О государственной экспертизе градостроительной и проектной документации"
Технический регламент Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность»;
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним";
Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 "Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан";
Гражданский кодекс Республики Беларусь.

Содержание

Понятие перепланировки квартиры

Согласование перепланировки

В каких случаях нужен проект?

Какие правила необходимо соблюдать при проведении работ?

Завершение перепланировки

- ведомость технических характеристик

- акт приёмки

- государственная регистрация

Как узаконить самовольную перепланировку?

Что считается перепланировкой или переустройством?

Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.^[∗] пункт 2 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.^[∗] пункт 2 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

Данный вопрос обсуждался на форуме!

К работам по перепланировке и переустройству относятся:^[∗] пункт 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;
изменения в несущих конструкциях;
изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Другие работы перепланировкой или переустройством не считаются.^[∗] пункт 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Как по перепланировке, так и по переустройству определены правила их проведения. Нарушение этих правил является административным правонарушением и влечет наложение штрафа.

Кроме того есть случаи, когда перепланировку и переустройство производить запрещается.

Перечень работ, которые запрещены при перепланировке и переустройстве

Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:^[∗] пункт 4 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
вентиляционных шахт и каналов;
балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Разрешение на перепланировку

Перед тем как начать работы по перепланировке или переустройству необходимо определить требуется ли для их проведения разрешение исполкома Горисполком, Райисполком, Администрация района.

Согласование (разрешение) требуется на следующие работы:^[∗] пункты 7 и 8 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
изменения в несущих конструкциях;
изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Для получения разрешения необходимо обращаться в исполком Горисполком, Райисполком, Администрация района.

Документы для получения разрешения на перепланировку и переустройство

Для получения разрешения необходимо представить:^[∗] подпункт 1.1.21 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление (как правило заполняется при приёме документов);
паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
технический паспорт;
документ, подтверждающий право собственности на помещение Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, - для собственника помещения;
план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме;
письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, переустройство и (или) перепланировка которого инициируется, и участников общей долевой собственности (в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц), а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;
письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
письменное согласие залогодержателя - если помещение в жилом доме находятся в залоге и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.

Гражданин должен согласовать с представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда Например: ЖРЭУ, ЖКХ, ЖКУ, ЖЭС, ЖЭУ, Расчетно-справочный центр и исполкомом Горисполком, Райисполком, Администрация района время и предоставить им доступ в жилое помещение для проверки соответствия существующей планировки техпаспорту на жилое помещение, а также для осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования жилого помещения. По результатам этого осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на квартиру, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этого помещения. Такой акт составляется в произвольной форме, подписывается гражданином, представителями организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и утверждается представителем исполкома). На основании представленных гражданином документов и указанного акта исполком Горисполком, Райисполком, Администрация района в течение 1 месяца должен принять решение о согласовании (разрешении) проведения переустройства и (или) перепланировки (или отказать в выдаче такого разрешения). Решение о разрешении на перепланировку и (или) переустройство принимается бесплатно и действует бессрочно.^[∗] пункты 13 и 14 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Отказ исполкома в выдаче разрешения гражданин может обжаловать в порядке, установленном законодательством об административных процедурах.^[∗] пункт 16 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Подробнее о том как обжаловать отказ исполкома в выдаче разрешения

Административная жалоба направляется в государственный орган, другую организацию, вышестоящие по отношению к уполномоченному органу, принявшему административное решение, либо в государственный орган, другую организацию, к компетенции которых в соответствии с законодательными актами относится рассмотрение таких жалоб. То есть инициатору необходимо направить жалобу в вышестоящий исполком. Жалобу необходимо подать в течение 1 года со дня принятия исполкомом решения об отказе.^[∗] пункт 2 статьи 30 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 «Об основах административных процедур» Обжалование решения исполкома в судебном порядке осуществляется после обжалования в административном (внесудебном) порядке.^[∗] пункт 3 статьи 30 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 «Об основах административных процедур»

В каких случаях нужна разработка проекта на перепланировку?

В случае необходимости проведения определенных видов работ необходима разработка проекта. К таким работам относятся:^[∗] пункт 7 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
изменения в несущих конструкциях.

Для разработки проекта необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией, специализирующейся на разработке проектов (разработчиком проектной документации).

Разработчик проектной документации или сам гражданин согласовывают проект в отделе архитектуры и строительства исполкома.^[∗] пункт 17 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

В случае если при переустройстве или перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях жилых или нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых или нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой больше 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой больше 7 метров, разработчик проектной документации обеспечивает проведение государственной экспертизы проекта.^[∗] пункт 17 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Перед выполнением работ, для которых необходима разработка проекта, инициатор обязан заключить договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей право на ведение архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.^[∗] пункт 18 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Выполнение работ по перепланировке

Гражданин может самостоятельно выполнять работы по перепланировке и переустройству.

Однако для определенных видов работ – замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
– устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
– изменения в несущих конструкциях. имеются ограничения. Такие работы гражданин может самостоятельно выполнить только в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров. В многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой больше 7 метров такие работы должны выполняться только по договорам строительного подряда со специализированной организацией.^[∗] пункт 19 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Во время проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается:^[∗] пункт 20 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позже 19 часов в рабочие дни;
загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случае нарушения этих требований на гражданина может быть наложено административное взыскание.

Что делать если при производстве работ возникла аварийная ситуация?

В случаях повреждения процессе работ по переустройству и (или) перепланировке инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений, а также информировать территориальное подразделение архитектуры и градостроительства или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия). Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения. Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по переустройству и (или) перепланировке приостанавливаются. Подрядчик и (или) гражданин не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по переустройству и (или) перепланировке после устранения повреждений либо вносит предложение в исполком об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении причин, послуживших основанием для запрета производства работ по переустройству и (или) перепланировке, запрет может быть отменен исполкомом.^[∗] пункт 21 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Завершение работ по перепланировке

После завершения работ по перепланировке или переустройству необходимо оформить соответствующие изменения в жилом помещении.

Составление ведомости технических характеристик

После завершения работ необходимо обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру БТИ с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости технических характеристик.

Ведомость технических характеристик не требуется, если производилась замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.^[∗] пункт 23 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Документы для проверки технических характеристик и выдачи ведомости технических характеристик

Для утверждения акта приёмки в исполком нужно предоставить:

заказ-наряд на выполнение работ (заполняется непосредственно при приёме документов);
паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
технический паспорт на объект недвижимости, выданный ранее, либо письмо о его утере;
разрешение исполкома о проведении ремонтно-строительных работ (реконструкции) объекта (кроме случаев, когда работы выполнялись самовольно);
документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приёме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином когда он обращается за выдачей ему уже изготовленной ведомости технических характеристик.
Стоимость данной услуги зависит от площади квартиры, и кроме того различается в разных областях страны за проведение работ по проверке технических характеристик;
проектно-сметная документация с копиями проектных чертежей и листы пояснительной записки к проекту, которые содержат описание архитектурной части и конструктивных элементов (в случае, если работы выполнялись по проекту).

Составление акта приёмки

Следующим этапом будет составление акта приёмки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке. Для получения этого акта нужно обратиться в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком.

Акт приёмки подписывается членами приёмочной комиссии, составляется в 5 экземплярах, 2 из которых представляются в исполком Горисполком, Райисполком, Администрация района, 2 - гражданину и 1 экземпляр - подрядчику, который проводил работы по переустройству или перепланировке (в случае его наличия).

Приёмочная комиссия и ее председатель назначаются исполкомом Горисполком, Райисполком, Администрация района на основании письменного заявления гражданина не менее чем за 30 дней до начала приёмки выполненных работ приёмочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет гражданин с участием подрядчика, учитывая установленный срок приёмки выполненных работ. В состав приёмочной комиссии входят гражданин (его представители), представители разработчика проектной документации (если требовалаь разработка проекта), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, и представители исполкома. По заявлению гражданина в состав комиссии по согласованию с другими организациями и органами государственного надзора могут быть дополнительно включены их представители.^[∗] пункт 22 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Гражданин обязан предъявить приёмочной комиссии следующие документы:^[∗] пункт 23 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

ведомость технических характеристик;
разработанный и согласованный в установленном порядке проект (если проект требовался);
договор строительного подряда (если работы велись подрядчиком);
договор на осуществление технического надзора (если требовался проект);
акты на скрытые работы (если такие работы были);

Выполненные работы по переустройству или перепланировке не подлежат приёмке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству и (или) перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приёмка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте приёмки. Акт приёмки выполненных работ утверждается решением исполкома.^[∗] пункт 25 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Документы для утверждения акта приёмки

Для утверждения акта приёмки нужно в исполком предоставить:[∗] подпункт 1.1.21² перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
ведомость технических характеристик, за исключением случаев, когда произведены исключительно работы по замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
разработанный и согласованный проект, а также договор строительного подряда, договор на осуществление технического надзора, акты на скрытые работы - в случаях, когда указанные документы предусмотрены для производства работ по переустройству и (или) перепланировке;

Государственная регистрация изменений после перепланировки

После приёмки работ по переустройству или перепланировке необходимо обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру БТИ для составления нового технического паспорта и для осуществления государственной регистрации изменения недвижимого имущества.

Документы для составления нового технического паспорта

заявление (заполняется непосредственно при приёме документов);
паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приёме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином когда он обращается за выдачей ему уже изготовленного нового техпаспорта.
Стоимость услуги зависит от площади квартиры, и кроме того различается в разных областях страны за составление техпаспорта;

Документы для регистрации изменения изолированного помещения

Для регистрации изменения изолированного помещения необходимо предоставить:[∗] подпункт 22.3.6 перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление (заполняется непосредственно при приёме документов);
паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приёме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему свидетельства о государственной регистрации.
Стоимость регистрации составляет:
– 0,5 базовой величины;
– 0,3 базовой величины - дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
– 0,1 базовой величины - за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
– 0,1 базовой величины - за каждую последующую дополнительную регистрацию за регистрацию;
письменное согласие собственника, сособственников, участников совместного домовладения капитального строения на государственную регистрацию изменения изолированного помещения, пристройка которого осуществлена за счет части территории капитального строения, не принадлежащей кандидату в правообладатели, - в случае государственной регистрации изменения такого изолированного помещения (не представляется в случае пристройки изолированного помещения за счет территории капитального строения, находящейся в коммунальной собственности административно-территориальной единицы, местный исполнительный комитет которой разрешил строительство либо принял в эксплуатацию самовольную постройку) ;
письменное согласие залогодержателя на осуществление надстройки, пристройки, перестройки или перепланировки изолированного помещения, если изолированное помещение находятся в залоге и если распоряжение ими без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.

Документы, которые можно не предоставлять, так как они запрашиваются по системе "Одно окно":^[∗] пункт 41 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

решение об утверждении акта приёмки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировки;
технический паспорт, составленный после осуществления пристройки, надстройки, перестройки или перепланировки;
разрешение Министерства культуры Республики Беларусь на выполнение работ на историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей

Как правило документы на новый техпаспорт и на госрегистрацию изменений подаются одновременно.

Случаи, когда нет необходимости в госрегистрации и составлении нового техпаспорта

Нет необходимости в государственной регистрации и составлении нового техпаспорта, если имели место незначительные изменения, не влекущие изменение общей площади:^[∗] пункт 115 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39

до 0,5 кв.м включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью до 50 кв.м);
до 1 кв.м включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью до 100 кв.м);
до 2,5 кв.м включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью до 250 кв.м);
до 1% от общей площади соответствующего строения, изолированного помещения включительно (для строений, изолированных помещений общей площадью свыше 250 кв.м.).

К незначительным изменениям следует относить:^[∗] пункт 115 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39

устройство (изменение размеров или материала) или заделка дверных и оконных проемов, не влияющие на прочность, жесткость, устойчивость капитальных стен и других несущих конструкций строений, за исключением заделки оконных проемов, влекущей изменения назначения помещения (например, жилая комната - кладовая);
снос или возведение некапитальных стен и перегородок в нежилых зданиях и сооружениях, не влекущие образования или слияния изолированных помещений;
отделочные работы, в том числе по изменению материала пола;
переоборудование (устройство или разборка) встроенной мебели, в том числе стационарных шкафов и антресолей, а также дверных полотен в пределах существующего дверного проема;
замена или снятие газовых или электрических плит, ванн и другого оборудования;
другие изменения согласно законодательству Республики Беларусь.

Самовольная перепланировка

Для проведения обследования и выдачи технического заключения гражданину необходимо обратиться в специализированную организацию Юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальным предприниматель, имеющие право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.
То, куда именно можно обратиться за выдачей технического заключения можно уточнить в исполкоме.. Все работы и услуги производятся за счет гражданина.^[∗] пункт 28 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

После получения технического заключения необходимо обратиться в исполком Горисполком, Райисполком, Администрация района за разрешением (согласованием) самовольной перепланировки или переустройства.

Документы для согласования самовольной перепланировки и переустройства

Для получения согласования (разрешения) необходимо представить:^[∗] подпункт 1.1.21¹ перечня административных процедур, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

заявление (как правило заполняется при приёме документов);
паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
технический паспорт;
документ, подтверждающий право собственности на помещение Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, - для собственника помещения;
техническое заключение о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов;
письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования переустроенным и (или) перепланированным помещением, и участников общей долевой собственности, а в случае временного отсутствия таких граждан и участников - удостоверенное нотариально их письменное согласие;
письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации - для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
письменное согласие залогодержателя - если помещение в жилом доме находятся в залоге и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.

Гражданин обязан предоставить доступ в жилое помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и исполкома.
По результатам осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому заключению, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Акт технического осмотра составляется в произвольной форме, подписывается гражданином и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем исполкома.^[∗] пункт 28² Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

На основании документов, представленных гражданином, и акта технического осмотра исполком не позднее 1 месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в таком согласовании (разрешении).

Исполком может отказать в согласовании переустройства или перепланировки, если:^[∗] пункт 15 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;
выполненные виды работ по переустройству или перепланировке запрещены в принципе;
есть угроза обрушения конструкций помещений в результате их переустройства или перепланировки.

В случае отказа исполкома в согласовании самовольных переустройства или перепланировки жилое помещение в срок, установленный исполкомом, приводятся в прежнее состояние гражданином или за его счет.^[∗] пункт 29 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384

Для того, что бы самовольная перепланировка была окончательно узаконена, необходимо обратиться за государственной регистрацией изменений в жилом помещении, возникших в связи такой перепланировкой.

Законодательство

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 "О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов";
Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
Гражданский кодекс Республики Беларусь;
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним";
Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь";
Закон Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З "Об основах административных процедур";
Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 № 39 "Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений";
Приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве";
Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан";
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63 "Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан".